房企的拿地融资游戏：拼规模加速竞逐50强 “寡头时代”来临？-九州官方网站

发布时间：2024-04-27  人浏览

本文摘要：出于销售路径倚赖和规模竞争惯性，面对严苛调控的房企仍然在2018年加快扩展，无论是万科、碧桂园、恒大三巨头，还是千亿级房企、千亿以下房企，都在前5月边拿地边融资，宿老低周转策略，以期在行业梯队中进阶。

出于销售路径倚赖和规模竞争惯性，面对严苛调控的房企仍然在2018年加快扩展，无论是万科、碧桂园、恒大三巨头，还是千亿级房企、千亿以下房企，都在前5月边拿地边融资，宿老低周转策略，以期在行业梯队中进阶。据中原地产统计资料，截至5月24日，仅有统计资料招拍挂权益数据，22家房企合计拿地金额高达5139.6亿，其中拿地超强200亿的房企多达10家；投资下降造成资金市场需求极大，截至5月上旬，房企海外融资已近2000亿，创历史新纪录。跑步拿地和融资，令其所有房企都转入了高度规模竞争的游戏，与此前有所不同，行业存活门槛被提及了50强劲、千亿级，有人甚至断言，房地产的寡头时代即将到来。

不过截至目前，房地产行业三巨头的市场占有率仍预想超过寡头的地步。今年销售过千亿的房企预计在30家左右；在这一轮规模竞争中，仍有部分房企有机会急弯转弯。

拿地融资的游戏在传统房地产开发业务中，销售-买地-融资是必不可少的环节。2018年前5月，主流房企这三项都有加快的趋势，行业集中度更进一步提高。克而瑞数据表明，今年前4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提高明显，TOP100房企销售金额入榜门槛约45.3亿元，同比提高20%；排名第50位的东原地产构建销售金额131.8亿元，与去年同期的50名卓越集团（88.8亿元）比起，快速增长48.4%。

名列前十位的提高幅度更大，合计有多达5家房企4个月销售突破千亿，碧桂园与恒大堪称4个月销售就多达了2000亿，名列第三的万科也约1986.7亿，快速增长37.9%，争相创下历史记录。房企越大涨幅就越慢，龙头房企转型加快，布局合理，上涨幅度显著多达市场平均值涨幅。中原认为。

克而瑞预计，未来随着各梯队门槛大大提高，百强房企分化格局将不会持续。今年转入千亿俱乐部的房企将多达30家。

这种趋势下，尽管调控持续加码，大量大中型标杆房企仍在大力抢走地，房企处在非常明显的拿地加快过程中。尤其就是指500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，沦为抢地的主流。根据中原统计资料，截至5月24日，碧桂园权益拿地金额最低，约614亿，万科、保利地产紧随其后，分别多达450亿；接下来是龙湖369亿，中海地产为318亿；绿地、旭辉、华润、恒大、招商蛇口都多达了200亿；新城发展和祥生地产分别为191亿、169亿。这背后的逻辑是，做到大仍然是当下房企的主流自由选择，规模化竞争激化。

也因此，房企对资金的市场需求更为急迫，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规转入房地产市场，海外发债沦为房企短期融资渠道的主要自由选择。中原地产研究中心数据表明，截至2018年前4月，房企海外融资数据约233.2亿美元，同比下跌107%。

4月单月发售高达88亿美元。另据长江证券数据，截至5月上旬，美元债市场的房企融资已约1860亿元人民币，相等于2017年全年的70%，创下了房企美元债融资历史新纪录；但融资成本也水涨船高，美元债息亲率从2017年的6%下跌到如今8%。5月21日，雅居乐就展开了一笔巨额海外融资。

公告透露，获得颁发88.34亿港元及2亿美元定期贷款信贷，为期48个月，年利率相等于按3.95%再加于涉及日期的香港银行同业Rate或伦敦银河同业Rate的总和。相比之下，朗诗的融资利率就高达不少。

5月23日，朗诗绿色集团有限公司公布海外监管公告，5月18日公司额外发售5000万美元于2020年届满且票息为9.625 %的优先票据，并与原先票据拆分及包含单一系列。低周转下寡头经常出现？将销售-买地-融资做淋漓尽致的，是碧桂园。急速低周转策略，令其碧桂园在过去三年销售大幅度快速增长，并问鼎2017年冠军。

转入2018年，碧桂园对低周转明确提出了更加严苛的拒绝。据其内部文件，特别强调之后提高低周转力度，在456模式即4个月散户、5.5个月资金回正、6个月资金再行周转基础上，之后提高。中原地产指出，这主要是针对三四线市场。

碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场，因三四线城市不存在大量棚改货币化移往后的刚刚须要购房群体。其他房企如中海、龙湖、泰禾、招商蛇口等也在2018年减缓了周转。在5月23日的2018中国房地产金融论坛上，新城控股副总裁欧阳捷认为，房企都要去做到低周转，较慢重复使用现金流，才能确保可持续发展，对债务还本付息。目前比起一二线城市，很多三四线城市销售节点可以更慢更加提早，有的项目有可能1/3就可以销售，有的有可能垫了两三层就可以销售，有的甚至正负零就可以销售，那么三四个月现金流就可以回正，再行去投放新项目。

低周转意味著更高的杠杆。欧阳捷说道，今年120余家上市房企平均值负债率已超强80%，去年则将近80%。这又不会造成，所有的房企都在加快跑完，未来房地产市场不会逐步南北一个寡头独占的时代。

如果不加快跳跃，就叫不进则没有，以后就没机会。欧阳捷指出，未来房企的融资新的门槛是50强劲，而不是百强。大企业更容易取得融资，中小房企很难取得融资，一般来讲差点的企业（融资成本）在7%到8%，再行低一点到10%以上，有的信托有可能高达15%。

但是，行业内也有不少人士对规模化竞争明确提出了反省。一位著名房企高级副总裁向21世纪经济报导回应，中国不不存在房地产寡头，未来也不太可能经常出现。他的辨别依据是，房地产行业距离所谓的寡头也还较远。

目前中国房地产行业的集中度依然偏高。寡头的定义是前三名企业的市场占有率超过50%以上，而现在中国房企哪怕是万科市占率也只有将近4%。香港是全球唯一一个经常出现房地产寡头的市场，因为香港是单一城市，美国单一城市也经常出现过这种状况。

未来，尽管行业集中度还不会提高，几大房企的经营规模不太可能上升，但中国房地产也不太可能经常出现房地产寡头的情况。假设房价长年保持稳定，对行业的总规模也不会有个理性的辨别。另外一家龙头房企董事长则指出，全然执着规模并不是非，房企月会规模和利润中获得均衡；企业需要将来发展、穿过经济周期才是王道。

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